ЖК «Технопарк»

Разбор документов ТСН

Результаты независимого анализа документов ТСН юристом
Члены Правления ТСН не работают бесплатно, как они это заявляют

Рекламный буклет — «на безвозмездной основе» — ЛОЖЬ! Минимум 1,5 млн. руб Правление ТСН положит себе в карман согласно Уставу.

Устав ТСН: п. 8.2. К исключительной компетенции Общего собрания членов Товарищества относятся:

19) определение размера вознаграждения членов Правления Товарищества, в том числе Председателя Правления Товарищества;

В повестке общего собрания собственников предлагается: «Определить, что в целях обеспечения уставных целей деятельности Товарищества члены ТСН обязаны уплачивать ежемесячный членский взнос в размере 7,5 рублей с 1 кв.м. на расчетный счет ТСН.» При ориентировочных подсчётах члены Правления ТСН положат:

1 560 969 руб. себе в карман. Общая площадь домов 34 688,2 кв.м. Для ТСН необходимо 50%. , то есть 17 344,1*7,5=130 080,75 ежемесячно и 1 560 969 руб. в год. Это официальная сумма согласно Уставу и повестки ОСС, но возможности для заработка открываются перед Правлением гораздо более масштабные.

Угроза захвата общедомового имущества

Рекламный буклет — «Правление полностью подотчётно Общему собранию членов ТСН» — ЛОЖЬ! Правление будет распоряжаться общедомовым имуществом сугубо на своё усмотрение!

Устав ТСН: п. 10.12. Председатель Правления Товарищества вправе заключать договоры, а также осуществлять иные сделки, связанные с использованием общедомового имущества с получением предварительного решения Правления. Вопрос об использовании общедомового имущества подлежит одобрению не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов Правления Товарищества.

Комментарий юриста по пункту 10.12 пункте Устава ТСН о вопросе использования общедомового имущества.

пункт 10.12 Устава ТСН: «Вопрос об использовании общедомового имущества подлежит одобрению не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов Правления Товарищества.»

Согласно ст. 44 ЖК РФ многие вопросы по использованию общедомового имущества решаются от 2/3 голосов всех собственников (66%) до 100%.

При выборе ТСН все собственники, не входящие в Правление ТСН — и члены ТСН, и не входящие в ТСН собственники — утратят возможность распоряжаться общедомовым имуществом. Решение будут принимать 2/3 членов Правления Товарищества, состоящее всего из 13 человек, то есть 8-9 человек.

Подобная практика приводит к захвату общедомового имущества!

Собственникам ограничивается доступ к списку членов ТСН

Рекламный буклет — «такого уровня контроля никогда не получить» — ЛОЖЬ! Собственник не сможет получить доступ к списку членов ТСН.

[6. ПРАВА ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА]

6.3. Права членов Товарищества и не являющихся членами Товарищества собственников  недвижимости:

6.3.3. Знакомиться со следующими документами: 

2) реестром членов Товарищества, с учетом соблюдения требований законодательства о  персональных данных;

О какой прозрачности идёт речь, если в данной формулировке есть возможность отказа собственникам в ознакомлении с реестром в случае нарушения законодательства о персональных данных. То есть, собственник должен сначала предоставить свои персональные данные ТСН и только после этого сможет ознакомиться c реестром членов Товарищества.

В варианте с прозрачной ТСН порядок ознакомления с реестром должен быть определен заранее. Данный пункт позволит скрывать список членов ТСН от других собственников.

Практически невозможен созыв независимого общего собрания собственников

Рекламный буклет — «объединение всех собственников» — ЛОЖЬ! Только члены ТСН смогут созывать собрания собствеников.

Устав ТСН: п. 8.4. Общее собрание членов Товарищества может быть созвано: 

2) по инициативе члена Товарищества, при условии, что заявление по такой инициативе поддержало не менее 10% членов Товарищества.

Усложнение процедуры созыва ОСС (общего собрания собственников).

В ЖК РФ указано 10% собственников как минимальное количество, которое может обратиться в УК с просьбой провести собрание (при форме управления через договор собственников с УК напрямую). В Уставе ТСН идет речь об ограничении инициативы собственников при проведении ОСС.

Собственник должен получить 10% голосов членов Товарищества для созыва ОСС. А с учётом предыдущего пункта, когда ему могут отказать в предоставлении реестра членов ТСН, инициировать ОСС становится практически невозможно!

Не предоставлен финансовый план для ЖК на 2025 год, не известна УК

Рекламный буклет — «не стоит бояться растраты» — ЛОЖЬ! Нет информации, какая УК будет обслуживать дома, нет сметы доходов и расходов, нет контроля!

Устав ТСН: п. 3.1. Товарищество вправе: 

2) [заключать] финансовый план на год, в том числе доходы, необходимые расходы на содержание и ремонт

Нет информации на основании какого финансового документа планируется текущее повышение тарифа. Калькулятор стоимости тарифа, выложенный на сайте, не является ни финансовым планом, ни «сметой доходов и расходов», как того требует законодательство РФ. 

Собственникам дома предлагают «кота в мешке». При отсутствии обязательств ввиде спланированной сметы доходов и расходов невозможно анализировать и контролировать деятельность ТСН.

Как выглядит реальная Смета доходов и расходов на примере другого ТСЖ (ТСН).

Скачать смету

Инициаторы ТСН ничего кроме громких слов и калькулятора тарифа не предоставили, но требуют отдать в их руки управление жилищным комплексом.

Повышение тарифа на 22% через Устав ТСН, а не через смету

Рекламный буклет — «содержание составит 70 руб» — ЛОЖЬ! Стоимость скорее всего поднимется до 85.6 руб. на 22%.


Устав ТСН: п. 10.8. В обязанности Правления Товарищества входят:

9)… а ставка по таким услугам не должна превышать ранее действующую ставку, увеличенную на сумму уровня индекса потребительских цен, публикуемого Центральным Банком РФ, рассчитанную за период с момента последней индексации такой ставки, умноженную на 1.5, в остальных случаях условия договора управления общим имуществом подлежат одобрению Общим собранием членов Товарищества;

Инициаторы ТСН дезинформируют собственников о тарифе в рекламном буклете. Тариф повышается за счёт дополнительных сборов при этом повышение тарифа фиксируется через Устав ТСН, а не через план по расходованию с дальнейшей возможностью контроля финансовых потоков. Через Устав ТСН вводится непрозрачный коэффициент умножения ставки. Если на этапе создания ТСН нет планирования, как будет происходить отчётность по факту расходования средств?

Сейчас с УК «ВК Комфорт»: 70.01 руб/м2 содержание и охрана.

Инициаторы ТСН предлагают рост на 22%:

70.01 руб — содержание м2 и дополнительно:

  • 7.5 руб м2 — членский взнос. Вы готовы оплачивать 13 человек с трудно контролируемой деятельностью?
  • 1.89 руб м2 — персональный садовник. 34688,2 (общая площадь ЖК)*1,89= 65 560,70 затраты на садовника ежемесячно. Где смета на зимний период?
  • 4.81 руб — патруль, консьерж. 34688,2*4,81=166 580,24 консьерж и патруль ежемесячно на все 5 корпусов?
  • 0.29 руб — камеры.
  • 1.1 руб — доп сборы.

Итого: 85.6 руб. Рост на 22%.

Правила ликвидации ТСН не определены

По закону если члены ТСН не обладают более чем 50% общего числа голосов собственников помещений в МКД, то общее собрание собственников помещений в МКД обязано принять решение о ликвидации товарищества (ч.2 ст. 141 ЖК РФ).

В Уставе ТСН  это не закреплено, лишь общие слова и отсылки к закону. Правила ликвидации ТСН должны быть закреплены в уставе в случае прозрачности и открытости инициаторов ТСН собственникам дома. В данном случае и с учётом предыдущих противоречий этого не наблюдается.

Документы от инициаторов ТСН:
Рекламный буклет (острожно, 60 МБ), Устав ТСН, Повестка ОСС 

Также были выявлены нарушения и противоречащие законодательству РФ положения, которые здесь не описаны, но при необходимости будут использованы в суде.